Wo Wohneigentum in Spanien 2026 am günstigsten ist

Wohnungspreise unterscheiden sich in Spanien von Gebiet zu Gebiet enorm. Im zweiten Quartal 2026 war der begutachtete Quadratmeterwert in der teuersten autonomen Gemeinschaft mehr als viermal so hoch wie in der günstigsten, und zwischen den Provinzen war der Abstand noch größer. Wo Wohnen am günstigsten ist, hängt aber auch davon ab, welche Zahl man betrachtet: Was Verkäufer in Immobilienportalen verlangen, ist nicht dasselbe wie der Preis bei einem Verkauf oder der Wert einer Wohnung laut Gutachten.

In diesem Ratgeber vergleichen wir autonome Gemeinschaften, Provinzen und Gemeinden mit aktuellen Daten, erklären, woher jede Zahl stammt und warum verschiedene Quellen nicht übereinstimmen. Es ist ein informativer Artikel: keine Kauf- oder Anlageempfehlung, und er enthält keine Prognosen zur Preisentwicklung.

Wo Wohnen in Spanien 2026 am günstigsten ist

Laut dem Gutachtenwert des Ministeriums ist Extremadura die autonome Gemeinschaft mit dem günstigsten Wohnraum, mit 996,6 €/m² im zweiten Quartal 2026, gegenüber einem spanischen Durchschnitt von 2.355,0 €/m². Es folgen Kastilien-La Mancha und, praktisch gleichauf, Kastilien und León sowie die Region Murcia. Unter den Provinzen hat Ciudad Real mit 854,2 €/m² den niedrigsten Wert, vor Jaén, Cuenca und Cáceres.

Das Ergebnis ist über die Quellen hinweg recht stabil: Extremadura, Kastilien-La Mancha und Kastilien und León sind auch beim Verkaufspreis der Grundbuchführer und beim Angebotspreis von idealista die günstigsten Gemeinschaften, und Ciudad Real ist in allen drei Quellen die Provinz mit dem niedrigsten Preis. Was sich ändert, sind die genauen Zahlen, weil jede Quelle etwas anderes misst.

Die günstigsten autonomen Gemeinschaften

Das sind die sieben autonomen Gemeinschaften mit dem niedrigsten durchschnittlichen Gutachtenwert frei finanzierter Wohnungen im zweiten Quartal 2026, laut dem Ministerium für Wohnungswesen und städtische Agenda (Euro pro Quadratmeter). In Klammern der Abstand zum spanischen Durchschnitt von 2.355,0 €/m²:

1. Extremadura: 996,6 €/m² (57,7 % unter dem Durchschnitt).
2. Kastilien-La Mancha: 1.215,4 €/m² (48,4 % darunter).
3. Kastilien und León: 1.349,6 €/m² (42,7 % darunter).
4. Region Murcia: 1.350,1 €/m² (42,7 % darunter).
5. La Rioja: 1.476,8 €/m² (37,3 % darunter).
6. Galicien: 1.656,8 €/m² (29,6 % darunter).
7. Aragonien: 1.762,8 €/m² (25,1 % darunter).

Am anderen Ende hatten die Autonome Gemeinschaft Madrid (4.089,6 €/m²) und die Balearen (3.980,8 €/m²) die höchsten Werte. Kastilien und León und die Region Murcia liegen weniger als einen Euro pro Quadratmeter auseinander, ihre Reihenfolge ist also nicht aussagekräftig.

Die beiden anderen Quellen stimmen bei den ersten drei Plätzen überein. Beim durchschnittlichen erklärten Preis eingetragener Verkäufe im zweiten Quartal 2026 lag Extremadura bei 947 €/m², Kastilien-La Mancha bei 1.081 €/m² und Kastilien und León bei 1.421 €/m², gegenüber 2.487 €/m² für ganz Spanien. Beim Angebotspreis von idealista für Bestandswohnungen im dritten Quartal 2026 verlangten Verkäufer in Extremadura 1.049 €/m², in Kastilien-La Mancha 1.157 €/m² und in Kastilien und León 1.386 €/m², bei einem spanischen Durchschnitt von 2.930 €/m².

Niedrige Preise heißen nicht, dass sie stillstehen: Im zweiten Quartal 2026 stieg der Gutachtenwert in allen autonomen Gemeinschaften gegenüber dem gleichen Quartal 2025, zum Beispiel um 8,3 % in Extremadura und um 14,7 % in Kastilien-La Mancha.

Die günstigsten Provinzen für den Wohnungskauf

Nach Provinzen ergibt dieselbe Quelle (durchschnittlicher Gutachtenwert frei finanzierter Wohnungen, Ministerium für Wohnungswesen und städtische Agenda, zweites Quartal 2026) diese Liste der zehn mit dem niedrigsten Wert:

1. Ciudad Real (Kastilien-La Mancha): 854,2 €/m².
2. Jaén (Andalusien): 912,7 €/m².
3. Cuenca (Kastilien-La Mancha): 950,3 €/m².
4. Cáceres (Extremadura): 950,5 €/m².
5. Zamora (Kastilien und León): 1.005,7 €/m².
6. Badajoz (Extremadura): 1.029,0 €/m².
7. Teruel (Aragonien): 1.052,3 €/m².
8. Ourense (Galicien): 1.070,3 €/m².
9. León (Kastilien und León): 1.086,7 €/m².
10. Palencia (Kastilien und León): 1.127,6 €/m².

Cuenca und Cáceres liegen praktisch gleichauf. Alle Provinzen von Extremadura und Kastilien-La Mancha außer Guadalajara, Toledo und Albacete erscheinen in diesem Teil der Tabelle, neben mehreren aus Kastilien und León sowie Jaén, Teruel und Ourense.

Mit den anderen Quellen ändert sich die Reihenfolge etwas, Ciudad Real bleibt aber vorn. Beim erklärten Preis eingetragener Verkäufe im zweiten Quartal 2026 hatten Ciudad Real (732 €/m²), Cuenca (780 €/m²), Jaén (855 €/m²) und Badajoz (923 €/m²) die niedrigsten Preise. Beim Angebotspreis von idealista im dritten Quartal 2026 waren es Ciudad Real (858 €/m²), Jaén (879 €/m²) und Teruel (889 €/m²). Quartalszahlen kleiner Provinzen können von Quartal zu Quartal deutlich schwanken, weil sie auf weniger Transaktionen beruhen.

Gemeinden, in denen der Wohnungskauf am günstigsten ist

Für Gemeinden veröffentlicht das Ministerium den Gutachtenwert nur bei mehr als 25.000 Einwohnern und gibt an, wie viele Gutachten hinter jeder Zahl stehen. Kleine Dörfer, die noch niedrigere Preise haben können, aber keine vergleichbare amtliche Statistik, fehlen deshalb in dieser Liste. Unter den Gemeinden mit mehr als 25.000 Einwohnern und vergleichbaren Daten sind das die zehn mit dem niedrigsten Gutachtenwert im zweiten Quartal 2026:

1. Villarrobledo (Albacete, Kastilien-La Mancha): 665,5 €/m², aus 55 Gutachten.
2. Puertollano (Ciudad Real, Kastilien-La Mancha): 686,1 €/m², aus 124 Gutachten.
3. Tomelloso (Ciudad Real, Kastilien-La Mancha): 766,7 €/m², aus 160 Gutachten.
4. Hellín (Albacete, Kastilien-La Mancha): 779,5 €/m², aus 68 Gutachten.
5. Villanueva de la Serena (Badajoz, Extremadura): 801,9 €/m², aus 75 Gutachten.
6. Almansa (Albacete, Kastilien-La Mancha): 802,7 €/m², aus 96 Gutachten.
7. Andújar (Jaén, Andalusien): 818,8 €/m², aus 119 Gutachten.
8. Jumilla (Region Murcia): 829,1 €/m², aus 77 Gutachten.
9. Valdepeñas (Ciudad Real, Kastilien-La Mancha): 864,5 €/m², aus 94 Gutachten.
10. Yecla (Region Murcia): 881,6 €/m², aus 123 Gutachten.

Achte auf die Stichprobengröße: Ein Durchschnitt aus wenigen Dutzend Gutachten kann sich im nächsten Quartal deutlich ändern und beschreibt nicht alle Wohnungen der Gemeinde. Das Ministerium kennzeichnet nicht repräsentative Daten oder solche ohne Beobachtungen mit „n.r.“, veröffentlicht aber keine Mindestzahl an Gutachten. Nimm die Zahl als Anhaltspunkt für das Preisniveau, nicht als Preis einer bestimmten Wohnung.

Was eine Wohnung mit 80 m² kosten würde

Für eine grobe Vorstellung genügt es, den Wert pro Quadratmeter mit der Wohnfläche zu multiplizieren. Dies ist eine Beispielrechnung mit dem Gutachtenwert des zweiten Quartals 2026 für eine Wohnung mit 80 m²; es ist nicht der Preis einer bestimmten Immobilie, der von genauer Lage, Zustand, Alter und Ausstattung abhängt. Die Ergebnisse sind gerundet:

• Spanischer Durchschnitt: 2.355,0 €/m² × 80 = 188.400 €.
• Extremadura: 996,6 €/m² × 80 = rund 79.700 €.
• Provinz Ciudad Real: 854,2 €/m² × 80 = rund 68.300 €.
• Provinz Jaén: 912,7 €/m² × 80 = rund 73.000 €.
• Provinz Zamora: 1.005,7 €/m² × 80 = rund 80.500 €.
• Puertollano: 686,1 €/m² × 80 = rund 54.900 €.

Mit anderen Kennzahlen ergibt dieselbe Rechnung andere Werte. In der Provinz Ciudad Real kämen 80 m² mit dem erklärten Preis eingetragener Verkäufe im zweiten Quartal 2026 (732 €/m²) auf rund 58.600 € und mit dem Angebotspreis von idealista im dritten Quartal 2026 (858 €/m²) auf rund 68.600 €.

Die Gesamtkosten eines Kaufs liegen über diesem Betrag. Hinzu kommen Steuern, die davon abhängen, ob die Wohnung neu ist (Mehrwertsteuer und Urkundensteuer) oder gebraucht (Grunderwerbsteuer, deren Satz jede autonome Gemeinschaft festlegt), dazu Notar-, Grundbuch- und Abwicklungskosten und, bei einer Hypothek, das Gutachten und die Finanzierungskosten. Einen einheitlichen Prozentsatz nennen wir nicht, weil er je nach Gemeinschaft, Preis und Art des Kaufs variiert. Wenn Sie auch zwischen Kaufen und weiterem Mieten abwägen, lesen Sie unseren Leitfaden zum Vergleich der tatsächlichen Kosten beider Optionen in Spanien. Eine Beispielrechnung zum Kapitalbedarf zusätzlich zum Kaufpreis finden Sie in unserem Leitfaden zu Anfangskosten beim Immobilienkauf in Spanien.

Warum diese Gebiete niedrigere Preise haben

Es gibt keine einzelne Ursache. Im Allgemeinen konzentrieren sich niedrige Preise in Provinzen im Landesinneren, mit kleineren Märkten fern der großen Ballungsräume und der Küste. Zu den Faktoren, die das Preisniveau üblicherweise beeinflussen, gehören Nachfrage und Bevölkerung, Arbeitsplätze und Löhne vor Ort, der Grad der Verstädterung, der touristische Druck, das Angebot an Wohnungen zum Verkauf, die Anbindung an große Städte und die demografische Entwicklung, einschließlich des Bevölkerungsrückgangs in vielen Gemeinden im Landesinneren.

Diese Faktoren wirken an jedem Ort anders zusammen, und ein niedriger Preis sagt für sich genommen nichts über Lebensqualität, Dienstleistungen oder das verfügbare Wohnungsangebot aus. Er bedeutet auch nicht, dass ein Gebiet eine Gelegenheit ist: Dieses Urteil hängt von den Umständen jedes Käufers ab.

Angebotspreis, Verkaufspreis und Gutachten: warum die Zahlen abweichen

Die drei Quellen dieses Ratgebers messen Verschiedenes, deshalb ergeben sie unterschiedliche Zahlen, ohne dass eine davon zwangsläufig falsch ist:

• Angebotspreis: was Verkäufer in den Anzeigen eines Portals verlangen. Er spiegelt die Erwartungen der Verkäufer und kann über dem Endpreis liegen. Hier verwenden wir den Index von idealista für Bestandswohnungen, dessen Methodik im Juli 2026 aktualisiert wurde, um Anzeigen wie Saisonvermietungen auszuschließen und Ausreißer besser zu erkennen.
• Verkaufspreis: der in den Urkunden der im Grundbuch eingetragenen Verkäufe erklärte Preis. Er spiegelt abgeschlossene Geschäfte, auch wenn zwischen Unterzeichnung und Eintragung eine Verzögerung liegen kann, und hängt davon ab, welche Wohnungen in einem Quartal verkauft werden.
• Gutachtenwert: der durchschnittliche Wert pro Quadratmeter aus Gutachten frei finanzierter Wohnungen, den das Ministerium für Wohnungswesen und städtische Agenda vierteljährlich veröffentlicht. Laut Methodik wird er berechnet, indem der Gutachtenwert durch die bebaute Fläche geteilt wird, mit Daten der Gutachtergesellschaften des spanischen Verbands für Wertanalyse (mehr als 85 % der Gutachten der Branche), und nach dem Wohnungsbestand jedes Gebiets gewichtet. Er ist kein gezahlter Preis, sondern eine fachliche Bewertung.

Hinzu kommen Unterschiede bei Zeitraum, Stichprobe und Berechnung. So veröffentlicht das Ministerium Durchschnitte nach Gemeinschaft, Provinz und Gemeinde mit mehr als 25.000 Einwohnern; die Grundbuchführer veröffentlichen Quartals- und Jahresdurchschnitte; und der Wohnungspreisindex des spanischen Statistikamts INE, eine weitere amtliche Statistik, misst die Preisentwicklung über die Zeit, gibt aber keine Euro pro Quadratmeter an und eignet sich daher nicht zum Vergleich des Niveaus zwischen Gebieten.

Worauf man neben dem Quadratmeterpreis achten sollte

Ein niedrigerer Preis heißt nicht, dass Wohnen für die Menschen vor Ort erschwinglicher ist. Die Erschwinglichkeit hängt auch von Einkommen und Löhnen in der Gegend, vom Arbeitsmarkt, von den Finanzierungsbedingungen, vom verfügbaren Angebot sowie von Größe und Zustand der Wohnungen ab. Bevor man Gebiete vergleicht, lohnt sich ein Blick auf:

• Die konkrete Wohnung: Fläche, Zustand, Alter, Energieeffizienz und mögliche Renovierungen.
• Die Gesamtkosten des Kaufs: Steuern, Notar, Grundbuch und Finanzierung, die je nach autonomer Gemeinschaft variieren.
• Arbeit und Infrastruktur: Jobs, Verkehr, Gesundheitsversorgung und Schulen in der Nähe.
• Das tatsächliche Angebot: wie viele Wohnungen zum Verkauf stehen und welcher Art; kleine Märkte bieten oft wenig Auswahl.
• Das Datum der Daten: Die Zahlen dieses Ratgebers stammen aus dem zweiten und dritten Quartal 2026 und ändern sich mit jeder neuen Ausgabe der Statistiken.

Häufige Fragen

Welche autonome Gemeinschaft hat den günstigsten Wohnraum?

Extremadura, in allen drei herangezogenen Quellen: 996,6 €/m² Gutachtenwert im zweiten Quartal 2026, 947 €/m² erklärter Preis in eingetragenen Verkäufen im selben Quartal und 1.049 €/m² Angebotspreis im dritten Quartal 2026.

Und die günstigste Provinz?

Ciudad Real, ebenfalls in allen drei: 854,2 €/m² Gutachtenwert und 732 €/m² erklärter Verkaufspreis im zweiten Quartal 2026 sowie 858 €/m² Angebotspreis im dritten Quartal 2026.

Welche Provinzhauptstadt ist am günstigsten?

Das hängt von der Quelle ab. Laut den Grundbuchführern wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in den zwölf Monaten bis zum zweiten Quartal 2026 in Zamora (1.294 €/m²), Jaén (1.371 €/m²) und Palencia (1.383 €/m²) verzeichnet. Laut Angebotspreis von idealista war Jaén im September 2026 mit 1.466 €/m² die günstigste Hauptstadt.

Warum nennt jede Quelle einen anderen Preis?

Weil sie Verschiedenes messen: was Verkäufer verlangen, was in eingetragenen Verkäufen erklärt wird oder was Gutachten ergeben, und das auch in unterschiedlichen Zeiträumen und Stichproben. Deshalb sollte man immer Zahlen aus derselben Quelle und demselben Zeitraum vergleichen.

Werden die Preise in diesen Gebieten fallen?

Wir machen keine Prognosen. Die beobachteten Daten zeigen, dass der Gutachtenwert im zweiten Quartal 2026 in allen autonomen Gemeinschaften höher war als ein Jahr zuvor, auch in den günstigsten.