Где дешевле всего купить жильё в Испании в 2026 году

Цены на жильё в Испании очень сильно различаются от территории к территории. Во втором квартале 2026 года оценочная стоимость квадратного метра в самом дорогом автономном сообществе была более чем в четыре раза выше, чем в самом дешёвом, а разрыв между провинциями был ещё больше. Но ответ на вопрос, где жильё дешевле, зависит и от того, на какую цифру смотреть: цена, которую просят продавцы на порталах, — это не то же самое, что цена сделки или стоимость квартиры по оценке.

В этом гиде мы сравниваем автономные сообщества, провинции и муниципалитеты по свежим данным, объясняем, откуда берётся каждая цифра и почему разные источники не совпадают. Это информационная статья: не рекомендация покупать или инвестировать, и в ней нет прогнозов движения цен.

Где в Испании самое дешёвое жильё в 2026 году

По оценочной стоимости министерства самое дешёвое жильё — в автономном сообществе Эстремадура: 996,6 €/м² во втором квартале 2026 года при средней по Испании 2 355,0 €/м². Далее идут Кастилия — Ла-Манча и, практически вровень, Кастилия и Леон и Регион Мурсия. Среди провинций самая низкая стоимость в Сьюдад-Реале — 854,2 €/м², затем Хаэн, Куэнка и Касерес.

Результат довольно устойчив для разных источников: Эстремадура, Кастилия — Ла-Манча и Кастилия и Леон оказываются самыми дешёвыми сообществами и по ценам сделок регистраторов, и по ценам предложения idealista, а Сьюдад-Реаль — провинция с самой низкой ценой во всех трёх. Меняются точные цифры, потому что каждый источник измеряет своё.

Самые дешёвые автономные сообщества

Вот семь автономных сообществ с самой низкой средней оценочной стоимостью свободного жилья во втором квартале 2026 года по данным Министерства жилищного строительства и городской повестки (евро за квадратный метр). В скобках — отличие от средней по Испании, 2 355,0 €/м²:

1. Эстремадура: 996,6 €/м² (на 57,7 % ниже средней).
2. Кастилия — Ла-Манча: 1 215,4 €/м² (на 48,4 % ниже).
3. Кастилия и Леон: 1 349,6 €/м² (на 42,7 % ниже).
4. Регион Мурсия: 1 350,1 €/м² (на 42,7 % ниже).
5. Риоха: 1 476,8 €/м² (на 37,3 % ниже).
6. Галисия: 1 656,8 €/м² (на 29,6 % ниже).
7. Арагон: 1 762,8 €/м² (на 25,1 % ниже).

На другом конце — Сообщество Мадрид (4 089,6 €/м²) и Балеарские острова (3 980,8 €/м²) с самыми высокими значениями. Кастилию и Леон и Регион Мурсия разделяет меньше одного евро за квадратный метр, так что их порядок не имеет значения.

Два других источника совпадают в первой тройке. По средней цене, заявленной в зарегистрированных сделках во втором квартале 2026 года, в Эстремадуре было 947 €/м², в Кастилии — Ла-Манче 1 081 €/м², в Кастилии и Леоне 1 421 €/м² при 2 487 €/м² по Испании в целом. По цене предложения вторичного жилья idealista в третьем квартале 2026 года продавцы просили 1 049 €/м² в Эстремадуре, 1 157 €/м² в Кастилии — Ла-Манче и 1 386 €/м² в Кастилии и Леоне при средней по Испании 2 930 €/м².

Низкие цены не означают неподвижные: во втором квартале 2026 года оценочная стоимость выросла во всех автономных сообществах по сравнению с тем же кварталом 2025 года — например, на 8,3 % в Эстремадуре и на 14,7 % в Кастилии — Ла-Манче.

Самые дешёвые провинции для покупки жилья

По провинциям тот же источник (средняя оценочная стоимость свободного жилья, Министерство жилищного строительства и городской повестки, второй квартал 2026 года) даёт такой список из десяти с самой низкой стоимостью:

1. Сьюдад-Реаль (Кастилия — Ла-Манча): 854,2 €/м².
2. Хаэн (Андалусия): 912,7 €/м².
3. Куэнка (Кастилия — Ла-Манча): 950,3 €/м².
4. Касерес (Эстремадура): 950,5 €/м².
5. Самора (Кастилия и Леон): 1 005,7 €/м².
6. Бадахос (Эстремадура): 1 029,0 €/м².
7. Теруэль (Арагон): 1 052,3 €/м².
8. Оренсе (Галисия): 1 070,3 €/м².
9. Леон (Кастилия и Леон): 1 086,7 €/м².
10. Паленсия (Кастилия и Леон): 1 127,6 €/м².

Куэнка и Касерес практически вровень. Все провинции Эстремадуры и Кастилии — Ла-Манчи, кроме Гвадалахары, Толедо и Альбасете, попадают в эту часть таблицы, вместе с несколькими провинциями Кастилии и Леона, а также Хаэном, Теруэлем и Оренсе.

По другим источникам порядок немного меняется, но Сьюдад-Реаль остаётся первым. По цене, заявленной в зарегистрированных сделках во втором квартале 2026 года, самые низкие цены были в провинциях Сьюдад-Реаль (732 €/м²), Куэнка (780 €/м²), Хаэн (855 €/м²) и Бадахос (923 €/м²). По цене предложения idealista в третьем квартале 2026 года — Сьюдад-Реаль (858 €/м²), Хаэн (879 €/м²) и Теруэль (889 €/м²). Квартальные цифры небольших провинций могут заметно колебаться от квартала к кварталу, потому что основаны на меньшем числе сделок.

Муниципалитеты, где купить жильё дешевле всего

По муниципалитетам министерство публикует оценочную стоимость только для тех, где больше 25 000 жителей, и указывает, сколько оценок стоит за каждой цифрой. Поэтому в список не входят небольшие сёла, где цены могут быть ещё ниже, но нет сопоставимой официальной статистики. Среди муниципалитетов с населением больше 25 000 человек и сопоставимыми данными вот десять с самой низкой оценочной стоимостью во втором квартале 2026 года:

1. Вильяробледо (Альбасете, Кастилия — Ла-Манча): 665,5 €/м², по 55 оценкам.
2. Пуэртольяно (Сьюдад-Реаль, Кастилия — Ла-Манча): 686,1 €/м², по 124 оценкам.
3. Томельосо (Сьюдад-Реаль, Кастилия — Ла-Манча): 766,7 €/м², по 160 оценкам.
4. Эльин (Альбасете, Кастилия — Ла-Манча): 779,5 €/м², по 68 оценкам.
5. Вильянуэва-де-ла-Серена (Бадахос, Эстремадура): 801,9 €/м², по 75 оценкам.
6. Альманса (Альбасете, Кастилия — Ла-Манча): 802,7 €/м², по 96 оценкам.
7. Андухар (Хаэн, Андалусия): 818,8 €/м², по 119 оценкам.
8. Хумилья (Регион Мурсия): 829,1 €/м², по 77 оценкам.
9. Вальдепеньяс (Сьюдад-Реаль, Кастилия — Ла-Манча): 864,5 €/м², по 94 оценкам.
10. Йекла (Регион Мурсия): 881,6 €/м², по 123 оценкам.

Учитывайте размер выборки: среднее по нескольким десяткам оценок может заметно измениться в следующем квартале и не описывает всё жильё муниципалитета. Министерство помечает нерепрезентативные данные или данные без наблюдений как «n.r.», но не публикует минимальное число оценок. Воспринимайте цифру как ориентир уровня цен, а не как цену конкретной квартиры.

Сколько стоила бы квартира площадью 80 м²

Чтобы получить представление, достаточно умножить стоимость квадратного метра на площадь. Это иллюстративный расчёт по оценочной стоимости второго квартала 2026 года для квартиры 80 м²; это не цена какого-либо конкретного объекта, которая зависит от точного расположения, состояния, возраста и характеристик. Результаты округлены:

• Средняя по Испании: 2 355,0 €/м² × 80 = 188 400 €.
• Эстремадура: 996,6 €/м² × 80 = около 79 700 €.
• Провинция Сьюдад-Реаль: 854,2 €/м² × 80 = около 68 300 €.
• Провинция Хаэн: 912,7 €/м² × 80 = около 73 000 €.
• Провинция Самора: 1 005,7 €/м² × 80 = около 80 500 €.
• Пуэртольяно: 686,1 €/м² × 80 = около 54 900 €.

С другими показателями тот же расчёт даёт другие цифры. В провинции Сьюдад-Реаль 80 м² обошлись бы примерно в 58 600 € по цене, заявленной в зарегистрированных сделках во втором квартале 2026 года (732 €/м²), и примерно в 68 600 € по цене предложения idealista в третьем квартале 2026 года (858 €/м²).

Полная стоимость покупки выше этой суммы. К ней добавляются налоги, которые зависят от того, новое жильё (НДС и гербовый сбор на документированные юридические акты) или вторичное (налог на передачу имущества по ставкам, которые устанавливает каждое автономное сообщество), а также услуги нотариуса, регистрации, оформления и, если берётся ипотека, оценка и расходы на кредит. Единый процент мы не приводим, потому что он зависит от сообщества, цены и вида покупки. Если вы также решаете, покупать жильё или продолжать снимать, прочитайте наше руководство о сравнении реальных расходов на оба варианта в Испании. Пример расчёта суммы сверх цены жилья приведён в нашем руководстве о первоначальных расходах при покупке жилья в Испании.

Почему в этих районах цены ниже

Единой причины нет. В целом низкие цены сосредоточены во внутренних провинциях с небольшими рынками, удалёнными от крупных агломераций и побережья. Среди факторов, которые обычно влияют на уровень цен, — спрос и численность населения, местная занятость и зарплаты, степень урбанизации, туристическая нагрузка, количество жилья в продаже, связь с крупными городами и демографические тенденции, включая сокращение населения во многих муниципалитетах внутренних районов.

Эти факторы в каждом месте сочетаются по-разному, и низкая цена сама по себе ничего не говорит о качестве жизни, услугах или доступном жилье. Не означает она и того, что район — это выгодная возможность: такое суждение зависит от обстоятельств каждого покупателя.

Цена предложения, цена сделки и оценка: почему цифры различаются

Три источника этого гида измеряют разные вещи, поэтому и цифры у них разные, хотя ни один не обязательно ошибается:

• Цена предложения: то, что просят продавцы в объявлениях на портале. Она отражает ожидания продавцов и может быть выше итоговой цены. Здесь мы используем индекс idealista для вторичного жилья, методика которого в июле 2026 года была обновлена, чтобы исключать объявления вроде сезонной аренды и лучше выявлять аномальные значения.
• Цена сделки: цена, заявленная в договорах купли-продажи, внесённых в реестр недвижимости. Она отражает завершённые сделки, хотя между подписанием и регистрацией возможен разрыв во времени, и зависит от того, какое жильё продаётся в каждом квартале.
• Оценочная стоимость: средняя стоимость квадратного метра по оценкам свободного жилья, которую Министерство жилищного строительства и городской повестки публикует ежеквартально. По методике министерства она рассчитывается делением оценочной стоимости на общую построенную площадь по данным оценочных компаний Испанской ассоциации анализа стоимости (более 85 % оценок в отрасли) и взвешивается по жилищному фонду каждой территории. Это не уплаченная цена, а техническая оценка.

К этому добавляются различия в периодах, выборках и методах расчёта. Например, министерство публикует средние значения по сообществам, провинциям и муниципалитетам с населением больше 25 000 человек; регистраторы — квартальные и годовые средние; а индекс цен на жильё INE, национального статистического института, ещё одна официальная статистика, показывает изменение цен во времени, но не даёт евро за квадратный метр, поэтому не подходит для сравнения уровней между территориями.

На что смотреть, кроме цены квадратного метра

Более низкая цена не означает, что жильё доступнее для местных жителей. Доступность зависит также от доходов и зарплат в районе, занятости, условий финансирования, имеющегося предложения, а также от размера и состояния жилья. Прежде чем сравнивать районы, стоит посмотреть:

• Конкретное жильё: площадь, состояние, возраст, энергоэффективность и возможный ремонт.
• Полную стоимость покупки: налоги, нотариус, регистрация и финансирование, которые различаются по автономным сообществам.
• Работу и инфраструктуру: занятость, транспорт, медицина и школы рядом с жильём.
• Реальное предложение: сколько жилья продаётся и какого типа; на небольших рынках выбор бывает невелик.
• Дату данных: цифры этого гида относятся ко второму и третьему кварталам 2026 года и меняются с каждым новым выпуском статистики.

Частые вопросы

В каком автономном сообществе самое дешёвое жильё?

В Эстремадуре — по всем трём источникам: 996,6 €/м² оценочной стоимости во втором квартале 2026 года, 947 €/м² заявленной цены в зарегистрированных сделках в том же квартале и 1 049 €/м² цены предложения в третьем квартале 2026 года.

А самая дешёвая провинция?

Сьюдад-Реаль, тоже по всем трём: 854,2 €/м² оценочной стоимости и 732 €/м² заявленной цены сделок во втором квартале 2026 года и 858 €/м² цены предложения в третьем квартале 2026 года.

Какая столица провинции самая дешёвая?

Зависит от источника. По данным регистраторов, самые низкие средние цены за двенадцать месяцев по второй квартал 2026 года были в Саморе (1 294 €/м²), Хаэне (1 371 €/м²) и Паленсии (1 383 €/м²). По цене предложения idealista самой дешёвой столицей в сентябре 2026 года был Хаэн — 1 466 €/м².

Почему каждый источник даёт свою цену?

Потому что они измеряют разное: что просят продавцы, что заявлено в зарегистрированных сделках или во что жильё оценивают оценщики, — и к тому же за разные периоды и по разным выборкам. Поэтому важно всегда сравнивать цифры одного источника и одного периода.

Упадут ли цены в этих районах?

Мы не делаем прогнозов. Наблюдаемые данные показывают, что во втором квартале 2026 года оценочная стоимость была выше, чем годом ранее, во всех автономных сообществах, включая самые дешёвые.